Іпотека — вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, яке залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно якому іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання отримати задоволення своїх вимог за рахунок предмету іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому законодавством України.
Через заставу кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставником) забезпеченого заставою зобов’язання отримати задоволення із вартості заставленого майна, переважно перед іншими кредиторами.
Іпотека/застава виникає на підставі договору, закону або рішення суду. Всі договори застави/іпотеки майна укладаються у письмовій формі. Всі договори іпотеки підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню. Посвідчення договорів застави/іпотеки майна, здійснюється за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін відповідного договору.
Іпотекою/заставою може бути забезпечена будь-яка дійсно наявна або майбутня вимога, яка не суперечить законодавству України, зокрема така, що витікає з договору позики, кредиту, купівлі-продажу, оренди, перевезення вантажу, тощо.
Предметом застави можуть бути майно та майнові права. Предметом іпотеки/застави може бути майно, яке відповідно до законодавства України може бути відчужене заставником та на яке може бути звернуто стягнення. Предметом іпотеки/застави може бути майно, яке стане власністю заставодавця/іпотекодавця після укладення договору застави/іпотеки, якщо це передбачено договором.
Майно, яке перебуває у спільній власності, може бути передане в заставу/іпотеку лише за згодою всіх співвласників. Майно, яке перебуває у спільній частковій власності (частина, паї), може бути самостійним предметом застави/іпотеки за умови виділення його в натурі.
Документи для посвідчення договору застави, іпотеки:
Для фізичної особи:
Для юридичної особи:
Для земельної ділянки
Для житлового будинку (нежитлової будівлі (гаража), що стоїть окремо)
Для квартири
Для нежитлового приміщення
Для транспортного засобу, автомобіля
Для об’єкта незавершеного будівництва
1. Зазначення предмета іпотеки;
2. Обов’язки кожної із сторін;
3. Умови стягнення щодо іпотеки;
4. Умови користування предметом іпотеки;
5. Що не має право робити іпотекодавець (наприклад, продавати, дарувати, здавати в оренду тощо);
6. Ризики загибелі предмета іпотеки.
Для отримання детальної консультації звертайтесь до нотаріуса.
Предмет іпотеки
Предметом іпотеки може бути майно, яке відповідно до законодавства України може бути відчужено заставником і на яке може бути звернено стягнення.
Як майно, і майнові права можуть бути предметом договору застави. Договір іпотеки може бути укладений лише щодо майна, яке може бути відчужено у відповідність до українського законодавства і на яке можна звернути стягнення.
Договір застави може встановлювати забезпечення вимог, які можуть виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності.
Запорукою може бути забезпечене виконання дійсного зобов’язання або задоволення вимоги, що може виникнути у майбутньому на підставі договору, що набрав чинності.
Предметом іпотеки не можуть бути вимоги, що мають особистий характер, а також інші вимоги, застава яких забороняється законом (наприклад, право на отримання аліментів тощо), а також предметом іпотеки не можуть бути об’єкти державної власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами, а також майнові комплекси державних підприємств та їх структурних підрозділів, що перебувають у процесі корпоратизації.
Не можуть бути предметом договору застави вимоги, що мають особистий характер або конфліктують із законом (наприклад, предметом заставного договору не може стати право на отримання аліментів).
Об’єкти державної власності, приватизація яких заборонена, не можуть стати предметом застави, як і майнові комплекси держпідприємств, що перебувають у процесі корпоратизації.
Внесення змін до договору іпотеки не допускається у разі припинення забезпеченого заставою зобов’язання, заміни зобов’язання іншим зобов’язанням, яке виникло після укладання договору застави.
Після оформлення заставної зміни та доповнення до іпотечного договору можуть вноситися лише після її анулювання у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку». В цьому випадку на підтвердження факту анулювання заставного нотаріуса подається відповідна витримка з Державного реєстру іпотек.
Сторони договору іпотеки
Сторонами договору застави (заставодавцем та заставоутримувачем) можуть бути фізичні та юридичні особи, держава.
Заставоутримувачем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) можуть бути лише банки.
Заставодавцем при заставі майна може бути його власник, який має право відчужувати заставлене майно на підставах, передбачених законом, а також особу, якій власник у встановленому порядку передав майно та право застави на це майно, або третю особу (майновий поручитель).
Умови укладання договору застави (іпотеки)
Фізичні особи, юридичні особи та держава можуть бути сторонами договору іпотеки (як заставником, так і заставоутримувачем).
Тільки банки можуть бути заставоутримувачем земельних ділянок, що відведені під сільськогосподарські потрібні, та прав на них — оренди чи емфітевзису (довгострокова оренда землі сільськогосподарського призначення).
Заставодавцем може бути як власник майна, і особа, якому він передав майно право застави нею. Також сторону заставника під час укладання договору іпотеки може представляти майновий поручитель.
Договір застави майна або майнових прав нотаріус засвідчує лише після того, як перевірить, чи немає заборони на відчуження майна, що є предметом договору, чи воно під арештом.
Якщо предметом договору застави є майно, що перебуває у комунальній або державній власності, посвідчення договору відбудеться лише за наявності згоди органу місцевого самоврядування або державної влади, у яких веденні дане майно перебуває.
Внесення змін до договору застави (іпотеки)
Якщо сторони згодні, до заставного договору можуть вноситися зміни та доповнення у зв’язку з обставинами, що змінилися. Наприклад, у випадках, коли продовжено термін кредитного договору або збільшено суму боргу, згаданого в договорі. Зміни до договору застави вносяться, якщо змінено предмет застави.
Вносити зміни до договору застави не можна, якщо забезпечене заставою зобов’язання припинено, замінено іншим зобов’язанням, яке виникло після укладення договору застави, або якщо іпотека включена в іпотечний пул (об’єднання іпотек).
Іпотека під нерухомості від забудовника
Іпотекодавцем за іпотечним договором може бути забудовник — особа, яка організує спорудження нерухомості для власних потреб або передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва.
При посвідченні таких договорів нотаріус роз’яснює іпотекоутримувачу його обов’язок після закінчення будівництва зареєструвати в установленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість.
У разі зміни у процесі будівництва характеристик нерухомості, що є предметом іпотеки (зміна площі нерухомості, зміна планування приміщень тощо), а також у разі закінчення будівництва та отримання іпотекодавцем свідоцтва про право власності на предмет іпотеки до закінчення терміну дії іпотечного договору, за договором сторін вносяться відповідні зміни до іпотечного договору.
Зазначений договір є підставою для перереєстрації заборони відчуження.
Незавершене будівництво
Якщо предметом іпотечного договору стала нерухомість, будівництво якої не завершено, а в процесі будівництва ця нерухомість набула характеристик, яких договір застави не передбачав (змінена площа, планування, поверховість тощо), відповідні зміни мають бути внесені до іпотечного договору.
Договір про заставу вже закладеного майна укладається лише за згодою попередніх іпотекодержателів, якщо у першому договорі застави не зазначено інших умов.
Не може бути засвідчена передача в іпотеку майна, що перебуває у податковій заставі.
Посвідчуючи договір застави, нотаріус повинен роз’яснити сторонам, як проводиться державна реєстрація іпотеки та як задовольняються за рахунок предмета іпотеки, забезпечені іпотекою вимоги.
Якщо це передбачено договором іпотеки, одночасно з його посвідченням нотаріус накладає заборону відчуження предмета заставного договору.
Іпотека сумісної власності
Майно, яке перебуває у спільній власності, може бути передано у заставу лише за згодою всіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частину у спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення його в натурі та реєстрації права власності на нього як на окремий об’єкт нерухомості.
Майно, що перебуває у спільній частковій власності (частини, паї), може бути самостійним предметом застави за умови виділення його в натурі, земельної ділянки – у натурі (на місцевості).
Договір задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення щодо іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекоутримувача може передбачати:
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, який укладено після набрання чинності Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.
У разі переходу до іпотекодержателя права власності на передане в іпотеку нерухоме майно нотаріус роз’яснює сторонам, що права та вимоги інших осіб на це нерухоме майно, зареєстровані в установленому законом порядку, залишаються дійсними.
Для посвідчення такого договору іпотекодавцем нотаріусу подається правовстановлюючий документ на нерухоме майно, право власності на яке переходить до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов’язання та долучається до екземпляра договору, що залишається у справах державної нотаріальної контори (приватного нотаріуса).
Застава є одним із способів забезпечення виконання зобов’язань перед кредитором, умови та порядок якого регулюються чинним Законодавством України. Якщо заставник (у разі вже боржник) не виконує умови складеного договору, кредитор має право отримати матеріальне відшкодування з допомогою того закладеного майна, що зазначено у договорі.
Якщо йдеться про заставу нерухомості, у такому разі доречно говоритиме про такий різновид договору застави, як іпотека. Договір іпотеки є угодою, згідно з якою одна сторона (заставодавець) передає іншій стороні заставу нерухоме майно як гарантію, забезпечення виконання взятих він зобов’язань перед кредитором.
Перед укладенням угоди з банком рекомендується проконсультуватися з цього питання з нотаріусом. Договори іпотеки хоч і мають загальні, схожі всім них становища, проте кожен такий договір укладається індивідуально під кожного окремого клієнта банку і має свої, продумані юристами банку умови.
Заставник, що уклав договір іпотеки, має право володіти і розпоряджатися нерухомістю, але при цьому на закладене майно накладаються певні обмеження, що не дозволяють продавати чи відчужувати нерухомість на період дії договору.
Нотаріус завіряє договір іпотеки за згодою всіх власників майна (якщо їх кілька) та після перевірки того, що дане майно належить саме заставнику. Можливі також випадки, коли за Ваш обов’язок поручитися своїм майном може будь-яка людина, яка Вам довіряє. Нотаріальне запевнення необхідно для того, щоб підтвердити повну дієздатність обох сторін та свідомість прийнятого рішення. Після завірення такого договору нотаріус проводить реєстрацію іпотеки у реєстрі.
Перед укладанням договору іпотеки потрібно ще раз подумати та зважити реальну необхідність цього кроку.
По-перше, більшість таких угод мають більшу тривалість у часі.
По-друге, потрібно бути готовим до того, що якщо Ви з будь-яких причин не змогли сплатити певну суму в строк, кредитор може стягнути Ваш борг за рахунок закладеного нерухомого майна.
Правильно продумано складений іпотечний договір допоможе Вам уникнути виникнення спірних моментів та конфліктних ситуацій у майбутньому.
Договір іпотеки (застави) нерухомості обов’язково засвідчується нотаріально. Посвідчення відбувається або за місцем перебування майна, що передається в заставу, або за місцем знаходження однієї зі сторін іпотечного договору — іпотекодавця або іпотекодержателя.
Складаючи договір застави, слід спиратися на закон «Про іпотеку», зокрема на статтю 18.
Договір іпотеки нерухомого та рухомого майна (майнових прав) засвідчуються нотаріусом після перевірки відсутності заборони на відчуження або арешту за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна та перевірки відсутності податкової застави та інших застав за даними Державного реєстру.
Якщо договір іпотеки майна укладається у зв’язку з укладенням іншого договору щодо цього майна та нотаріус має зазначені вище документи, вдруге ці документи не подаються.
Передача в іпотеку нерухомого майна, яке є об’єктом права державної чи комунальної власності та закріплене за відповідною державною чи комунальною юридичною особою на праві господарського відання, здійснюється після одержання в установленому законодавством порядку згоди органу державної влади або органу місцевого самоврядування, до сфери господарського відання якого належить відповідну державну чи комунальну юридичну особу.
Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, засвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість.
Згода співвласників повторно не потрібна, якщо договір про заставу майна складається у зв’язку із посвідченням договору купівлі-продажу цього майна із розстроченням платежу.
Договір про наступну заставу вже заставленого майна може бути засвідчений за згодою попередніх заставоутримувачів, якщо інше не передбачено законом та попереднім договором застави.
Наступна іпотека, предметом якої є кілька об’єктів, що належать різним особам та є предметом попередньої іпотеки, допускається за згодою власників усіх об’єктів нерухомого майна, переданих у загальну іпотеку.
Посвідчення договору застави майна (майнових прав), що перебуває у податковій заставі, не допускається.
У разі наявності заставного договору про відступ прав за іпотечним договором та основним зобов’язанням не засвідчується. У такому разі відступлення прав за іпотечним договором та основним зобов’язанням здійснюється шляхом виконання на заставній індосантом (особою, якій належить заставний) передавального напису (індосаменту) на користь іншої особи (індосанта) та передачі оригіналу заставної у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» .
